Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i nie stracić pieniędzy. Poradnik dla właścicieli

Najem mieszkania – co warto wiedzieć? Zakup mieszkania pod wynajem od lat uchodzi za jeden z najbezpieczniejszych sposobów zabezpieczenia kapitału. Dodatkowo wynajem mieszkania pozwala generować regularny, pasywny dochód. Niestety polski system prawny w znacznie większym stopniu chroni prawa najemcy niż właściciela lokalu. Sprawdź, czy Twoja umowa naprawdę Cię chroni — wielu właścicieli boleśnie się o tym przekonało. 

Dlaczego wynajem mieszkania w Polsce jest ryzykowny dla właściciela?

Praktyka pokazuje, że wielu właścicieli mieszkań nie ma świadomości, które przepisy faktycznie regulują najem lokali na cele mieszkaniowe. Błędnie zakładają, że wystarczające są ogólne regulacje Kodeksu cywilnego. Tymczasem kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, które w istotny sposób ograniczają swobodę umów i możliwości działania właściciela. Regularnie spotykam się z umowami, które z pozoru wyglądają poprawnie, a w praktyce nie dają właścicielowi żadnej realnej ochrony.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Kluczowy problem polega na tym, że ustawa o ochronie praw lokatorów w praktyce znacząco ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania przez właściciela lokalu. Wypowiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie w ściśle określonych w ustawie przypadkach (zob. art. 11 ustawy), a sama procedura jest skomplikowana, sformalizowana i długotrwała. 

Dlaczego nawet skuteczne wypowiedzenie nie oznacza odzyskania mieszkania

Problem nie kończy się jednak na samym wypowiedzeniu umowy. Nawet skuteczne rozwiązanie stosunku najmu nie gwarantuje odzyskania lokalu, jeśli nierzetelny najemca odmawia jego opuszczenia. W takiej sytuacji właściciel zmuszony jest do wszczęcia postępowania sądowego o eksmisję. Postępowanie to może trwać miesiącami, a w skrajnych przypadkach nawet latami.

Wyrok eksmisyjny to dopiero początek problemów

Co szczególnie istotne, uzyskanie prawomocnego wyroku eksmisyjnego nie oznacza jeszcze faktycznego opróżnienia lokalu. Ustawa w istotny sposób ogranicza możliwość jego wykonania, m.in. poprzez obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego. W konsekwencji właściciel może przez długi czas pozostawać pozbawiony możliwości korzystania z własnej nieruchomości, jednocześnie ponosząc wszystkie koszty związane z prawem własności, takie jak opłaty administracyjne, podatki czy raty kredytu.

Najem okazjonalny – najskuteczniejszy sposób zabezpieczenia właściciela. 

W przypadku wynajmu mieszkania kluczowe znaczenie ma odpowiednie skonstruowanie umowy, która w maksymalnym możliwym zakresie zabezpiecza interesy właściciela lokalu.
Najem okazjonalny stanowi istotne wzmocnienie pozycji wynajmującego, ponieważ znacząco ułatwia procedurę opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy. Obowiązkowym elementem takiej umowy jest bowiem oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on dobrowolnie egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu.

Jak działa najem okazjonalny w praktyce

W praktyce oznacza to, że w przypadku konfliktu i odmowy opuszczenia mieszkania przez najemcę, właściciel nie musi wszczynać długotrwałego postępowania o eksmisję. Wystarczające jest złożenie do sądu wniosku o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności a następnie rozpoczęcie egzekucji komorniczej.

Jakie zapisy w umowie najmu mieszkania realnie chronią właściciela

W umowie najmu mieszkania warto wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia:

✅odsetki maksymalne za opóźnienie w płatności czynszu;

✅kary umowne w określonych umową sytuacjach;

✅zapłatę kaucji;

✅możliwość odstąpienia od umowy;

✅zabezpieczenie płatności czynszu w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.

W praktyce wiele umów najmu mieszkania — nawet zawartych jako najem okazjonalny — nie zawiera wszystkich mechanizmów, które realnie chronią właściciela w razie sporu (jak sporządzić dobrą umowę najmu okazjonalnego sprawdź tutaj).

Błędy w umowach najmu – historia z praktyki kancelarii

Paweł kupił mieszkanie na kredyt i postanowił je wynająć. Założenie było proste: czynsz od najemcy miał pokrywać ratę kredytu oraz koszty utrzymania lokalu, a nadwyżka generować dodatkowy dochód. Kalkulacje wyglądały rozsądnie — do momentu, gdy zderzyły się z rzeczywistością.

Najemca zaczął regulować czynsz nieregularnie i nie w pełnej wysokości. Zaległości rosły, a rata kredytu pozostawała niezmienna. Paweł, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, samodzielnie przygotował umowę najmu na podstawie wzorów dostępnych w Internecie.

Na pierwszy rzut oka wszystko było w porządku. Umowa najmu mieszkania została określona jako najem okazjonalny i zawierała wymagane załączniki. Kluczowe znaczenie miał jednak jeden zapis.

W umowie znalazło się postanowienie o następującej treści:

„Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminu wypowiedzenia, w przypadku gdy najemca opóźnia się z zapłatą czynszu powyżej dwóch miesięcy.”

Z perspektywy właściciela zapis wydawał się logiczny i sprawiedliwy. Problem polegał na tym, że był on sprzeczny z przepisami ustawy.

Zasady wypowiedzenia umowy najmu mieszkania — również najmu okazjonalnego — zostały wprost uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, wypowiedzenie umowy jest możliwe nie wcześniej niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem że:

✅najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności,

✅wynajmujący uprzedzi go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy,

✅wyznaczy dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.

Choć art. 19e ustawy wyłącza stosowanie większości jej przepisów do najmu okazjonalnego, to art. 11 ust. 2 pkt 1–3 pozostaje w mocy. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie może być zmieniony ani ograniczony postanowieniami umowy.

W praktyce oznaczało to, że klauzula sporządzona przez Pawła nie wywoływała żadnych skutków prawnych. Umowy nie można było wypowiedzieć w „trybie natychmiastowym”, a wynajmujący musiał przejść pełną, ustawową procedurę.

Dla właściciela mieszkania oznaczało to kolejne miesiące ponoszenia kosztów, bez realnej możliwości szybkiego rozwiązania umowy i odzyskania lokalu.

Historia Pawła pokazuje, że umowa „z Internetu”, która na pierwszy rzut oka wygląda poprawnie, może zawierać zapisy bezskuteczne prawnie. W sprawach najmu mieszkania — zwłaszcza okazjonalnego — jeden błędny paragraf może oznaczać miesiące strat finansowych.

Lepiej zapobiegać niż walczyć latami w sądzie

Skontaktuj się z prawnikiem, aby sprawdzić swoją umowę najmu okazjonalnego lub przygotować ją od podstaw — zanim pojawi się problem, którego nie da się już cofnąć. Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego to święty spokój na lata.

Od lat doradzamy naszym klientom, przygotowując umowy najmu okazjonalnego, które realnie działają w praktyce, a nie tylko na papierze. Konsultacja umowy przed podpisaniem jest nieporównywalnie tańsza niż wielomiesięczny spór sądowy z nierzetelnym najemcą. Dowiedz się jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i nie stracić pieniędzy.

Najczęściej zadawane pytania:

1. Czy najem okazjonalny naprawdę chroni właściciela mieszkania?

Tak, najem okazjonalny znacząco wzmacnia pozycję właściciela, ponieważ umożliwia szybsze opróżnienie lokalu po zakończeniu umowy. Kluczowe znaczenie ma jednak poprawnie sporządzona umowa okazjonalnego oraz załączniki, w szczególności oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Błędy formalne mogą sprawić, że ochrona będzie iluzoryczna. Warto pamiętać o obligatoryjnym zgłoszeniu zawartej umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.

2. Czy w najmie okazjonalnym można wypowiedzieć umowę natychmiast?

Nie zawsze. Nawet przy najmie okazjonalnym obowiązują przepisy art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące wypowiedzenia umowy z powodu zaległości czynszowych. Oznacza to m.in. konieczność uprzedzenia najemcy na piśmie i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę. Zapisy umowy najmu okazjonalnego sprzeczne z ustawą są bezskuteczne. Natomiast można w umowie najmu okazjonalnego zamieścić dodatkowe przyczyny uzasadniające wypowiedzenie nie przewidziane w ustawie.

3. Ile trwa eksmisja nieuczciwego najemcy?

W przypadku zwykłego najmu postępowanie eksmisyjne może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, zwłaszcza gdy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym właściciel unika procesu o eksmisję i może skierować sprawę bezpośrednio do egzekucji komorniczej.

4. Czy warto skonsultować umowę najmu okazjonalnego z prawnikiem od nieruchomości?

Tak. Konsultacja umowy najmu okazjonalnego przed jej podpisaniem jest nieporównywalnie tańsza niż spór sądowy z nierzetelnym najemcą. W praktyce wiele umów najmu okazjonalnego zawiera klauzule sprzeczne z ustawą, które nie wywołują żadnych skutków prawnych, mimo że na pierwszy rzut oka wyglądają poprawnie.

Podsumowanie

Tekst pokazuje, że wynajem mieszkania w Polsce wiąże się z istotnym ryzykiem po stronie właściciela, wynikającym głównie z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które w praktyce utrudniają wypowiedzenie umowy i odzyskanie lokalu. Nawet prawomocny wyrok eksmisyjny nie zawsze oznacza szybkie opróżnienie mieszkania, co może generować długotrwałe straty finansowe.

Najem okazjonalny stanowi najskuteczniejsze dostępne narzędzie ochrony właściciela, pod warunkiem że umowa i jej załączniki są sporządzone prawidłowo i zgodnie z ustawą. Przykład z praktyki pokazuje, że pozornie logiczne zapisy sprzeczne z przepisami są bezskuteczne i mogą prowadzić do poważnych problemów. Wniosek jest jednoznaczny: dobrze przygotowana umowa najmu okazjonalnego, najlepiej zweryfikowana przez prawnika od nieruchomości przed podpisaniem, realnie chroni właściciela i pozwala uniknąć kosztownych sporów.

AUTOR TEKSTU

Radca prawny Tomasz Borawski
Radca prawny, specjalista w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego

Od ponad 7 lat jako prawnik wspieram klientów indywidualnych i przedsiębiorców. Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym i rodzinnym, a moja praktyka obejmuje zarówno spory sądowe, jak i doradztwo prawne dla osób fizycznych i firm.

Na blogu dzielę się wiedzą, którą zdobywam w codziennej pracy z klientami – analizuję zmiany w przepisach, pokazuję skuteczne strategie i w przystępny sposób tłumaczę zawiłości prawa

📧 biuro@radcaborawski.pl
📍 Radca prawny – Warszawa (Wilanów, Ursynów, Mokotów, Wawer, Praga Południe) i online
🔗 Zobacz więcej o mnie i kancelarii »