Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Stanowi ona szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który ma na celu zwiększenie ochrony praw właściciela nieruchomości.
Zgodnie z art. 19a wskazanej ustawy, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedmiotem takiej umowy jest lokal mieszkalny.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dla swojej ważności wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Dowiedz się jak napisać umowę najmu okazjonalnego.
Obowiązkowe elementy umowy najmu okazjonalnego
Poza standardowymi postanowieniami właściwymi dla umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi zawierać dodatkowe załączniki, których brak skutkuje utratą jej szczególnego charakteru. Do obligatoryjnych elementów należą:
1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego
Najemca zobowiązany jest do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Dokument ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego bez konieczności prowadzenia postępowania o eksmisję.
2. Wskazanie lokalu zastępczego
Najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Oświadczenie to może zostać sporządzone w zwykłej formie pisemnej.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Konieczne jest również dołączenie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących. Wynajmujący ma prawo zażądać notarialnego poświadczenia podpisu pod tym oświadczeniem, co zwiększa bezpieczeństwo prawne transakcji.
Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego
Właściciel lokalu mieszkalnego ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce swojego zamieszkania. Zgłoszenia należy dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Należy podkreślić, że brak zgłoszenia umowy albo dokonanie zgłoszenia po upływie ustawowego terminu skutkuje tym, że umowa najmu okazjonalnego traci swój szczególny charakter i – w świetle przepisów prawa – jest traktowana jak zwykła umowa najmu.
Istotne znaczenie ma również prawidłowe rozumienie pojęcia „rozpoczęcia najmu”. Za dzień rozpoczęcia najmu uznaje się dzień zawarcia umowy, a nie dzień faktycznego wydania lokalu najemcy.
Odwołanie zgody właściciela lokalu zastępczego a skuteczność najmu okazjonalnego
W praktyce często pojawia się pytanie, co dzieje się w sytuacji, gdy właściciel lokalu wskazanego jako lokal zastępczy odwoła zgodę na zamieszkanie najemcy. Kwestia ta budzi kontrowersje zarówno wśród prawników, jak i osób zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Dość powszechnie spotykane jest stanowisko, zgodnie z którym cofnięcie zgody przez właściciela lokalu zastępczego miałoby uniemożliwiać opróżnienie lokalu, a referendarz sądowy odmówiłby nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Należy jednak podkreślić, że pogląd ten jest nieprawidłowy.
Zgodnie z art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli został on zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, pod warunkiem że zawarcie tej umowy zostało prawidłowo zgłoszone do urzędu skarbowego w ustawowym terminie.
W konsekwencji cofnięcie zgody przez właściciela lokalu zastępczego nie blokuje możliwości przeprowadzenia egzekucji. Komornik sądowy, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, może w takim przypadku umieścić byłego najemcę w noclegowni lub schronisku.
Zabezpieczenie płatności w umowie najmu okazjonalnego
Obowiązujące przepisy prawa przewidują szereg instrumentów, które pozwalają wynajmującemu skutecznie zabezpieczyć terminową zapłatę czynszu oraz innych należności wynikających z umowy najmu okazjonalnego. Doświadczenie praktyki pokazuje, że odpowiednio skonstruowane zabezpieczenia pełnią nie tylko funkcję ochronną, ale również działają prewencyjnie i mobilizująco na najemców.
Poniżej przedstawiono najczęściej stosowane i najbardziej efektywne rozwiązania.
✅ Odsetki maksymalne za opóźnienie w płatności czynszu
W umowie najmu warto przewidzieć obowiązek zapłaty odsetek maksymalnych za opóźnienie w przypadku nieterminowego regulowania czynszu. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wysokość tych odsetek nie może przekraczać w stosunku rocznym dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie.
Zastrzeżenie w umowie odsetek w maksymalnej dopuszczalnej wysokości stanowi istotny bodziec dyscyplinujący i sprzyja terminowemu regulowaniu zobowiązań przez najemcę.
✅ Poręczenie zapłaty czynszu i innych należności
Skutecznym zabezpieczeniem interesów wynajmującego może być również umowa poręczenia. Zgodnie z art. 876 § 1 Kodeksu cywilnego, poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik go nie wykonał.
W praktyce oznacza to, że osoba trzecia – poręczyciel – ponosi odpowiedzialność za zapłatę czynszu oraz innych opłat wynikających z umowy najmu w sytuacji, gdy najemca przestaje regulować należności. Umowa poręczenia może zostać zawarta jako odrębny załącznik do umowy najmu, wzmacniając bezpieczeństwo finansowe wynajmującego.
✅ Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie zapłaty czynszu
Jednym z najsilniejszych instrumentów zabezpieczających jest poddanie się przez najemcę egzekucji w akcie notarialnym w zakresie zapłaty czynszu, odsetek oraz innych należności wynikających z umowy.
Mechanizm ten polega na tym, że najemca składa przed notariuszem oświadczenie, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji do określonej kwoty. W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności sąd nie bada istnienia ani wysokości zobowiązania, lecz wyłącznie formalną poprawność aktu notarialnego. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności wynajmujący może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego.
✅ Kaucja zabezpieczająca
Standardowym, a jednocześnie ustawowo ograniczonym zabezpieczeniem jest kaucja. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Z punktu widzenia interesów wynajmującego istotne jest, aby w umowie jednoznacznie wskazać, że czynsz za ostatni miesiąc obowiązywania umowy nie może zostać rozliczony poprzez potrącenie z kaucji. Takie postanowienie zapobiega powstawaniu zaległości czynszowych w końcowym okresie trwania najmu.
Precyzyjne określenie zasad korzystania z lokalu
W celu uniknięcia nieporozumień na etapie wykonywania umowy, zasadne jest szczegółowe uregulowanie sposobu korzystania z lokalu. W zależności od preferencji właściciela nieruchomości, w umowie można zastrzec m.in.:
- zakaz posiadania zwierząt w lokalu,
- zakaz palenia wyrobów tytoniowych,
- zakaz prowadzenia lub rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu.
Takie postanowienia – o ile nie naruszają bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa – są co do zasady dopuszczalne i wiążące dla najemcy.
Wizytacje w lokalu
Dla ochrony interesów wynajmującego istotne jest również uregulowanie w umowie zasad dokonywania okresowych wizytacji lokalu. Warto precyzyjnie określić zarówno częstotliwość wizyt, jak i sposób ich umawiania (np. z odpowiednim wyprzedzeniem, w określonych dniach i godzinach).
Jasne zasady w tym zakresie pozwalają z jednej strony zachować prawo najemcy do spokojnego korzystania z lokalu, z drugiej zaś umożliwiają właścicielowi kontrolę stanu nieruchomości.
Kary umowne jako środek dyscyplinujący
Kolejnym narzędziem zabezpieczającym interesy wynajmującego mogą być kary umowne, zastrzeżone na wypadek niewykonywania lub nienależytego wykonywania przez najemcę określonych obowiązków umownych.
Należy jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego kara umowna nie może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia pieniężnego, w tym zapłaty czynszu. Nie ma natomiast przeszkód, aby przewidzieć kary umowne m.in. za:
- uniemożliwienie przeprowadzenia wizytacji lokalu zgodnie z umową,
- naruszenie zakazu posiadania zwierząt,
- naruszenie zakazu palenia w lokalu.
Przy konstruowaniu kar umownych należy zachować umiar i proporcjonalność – ich wysokość nie powinna być rażąco wygórowana, a postanowienia umowy powinny w sposób wyważony zabezpieczać interesy obu stron stosunku najmu.
Warunek zawieszający w umowie najmu okazjonalnego
Przepisy prawa nie stoją na przeszkodzie, aby umowa najmu okazjonalnego zawierała warunek zawieszający, od którego uzależnione będzie rozpoczęcie wykonywania umowy. W praktyce rozwiązanie to pozwala skutecznie zabezpieczyć interesy wynajmującego już na etapie zawierania umowy.
Przykładowo, wydanie lokalu najemcy może zostać uzależnione od uprzedniego dostarczenia wszystkich wymaganych załączników, w tym w szczególności aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie zapłaty czynszu i innych należności. Skuteczność zawarcia umowy może zostać również uzależniona od terminowej wpłaty kaucji przez najemcę.
Zastosowanie warunku zawieszającego pozwala uniknąć sytuacji, w której lokal zostaje wydany bez pełnego zabezpieczenia prawnego i finansowego po stronie wynajmującego.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Wydanie lokalu najemcy powinno nastąpić na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego w formie pisemnej. Dokument ten powinien szczegółowo określać:
- stan techniczny lokalu oraz jego wyposażenia,
- wskazania liczników mediów na dzień wydania lokalu,
- liczbę kompletów przekazanych kluczy.
Integralnym elementem protokołu powinna być dokumentacja fotograficzna, odzwierciedlająca faktyczny stan lokalu w chwili jego wydania. Z mojego doświadczenia wynika, że prawidłowo sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy stanowi istotny dowód w ewentualnych sporach i pozwala skutecznie dochodzić od najemcy odpowiedzialności za uszkodzenia lub ponadnormatywne zużycie przedmiotu najmu.
FAQ – umowa najmu okazjonalnego
✅ Czy umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza?
Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – wystarczy forma pisemna pod rygorem nieważności. Akt notarialny jest jednak obowiązkowy w zakresie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.
✅ Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, będąca właścicielem lokalu mieszkalnego, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem okazjonalny nie może dotyczyć lokali użytkowych.
✅ Na jaki okres można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zawarcie umowy na czas nieoznaczony powoduje utratę jej szczególnego charakteru i stosowanie przepisów dotyczących zwykłego najmu.
✅ Jakie załączniki są obowiązkowe przy umowie najmu okazjonalnego?
Aby umowa zachowała status najmu okazjonalnego, konieczne jest dołączenie:
- aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji,
- oświadczenia najemcy wskazującego lokal zastępczy,
- oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.
Brak któregokolwiek z tych dokumentów powoduje, że umowa jest traktowana jak zwykła umowa najmu.
✅ Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak. Właściciel lokalu ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedochowanie tego terminu powoduje utratę przywilejów wynikających z najmu okazjonalnego.
✅ Od kiedy liczy się termin zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego?
Termin 14 dni liczy się od dnia zawarcia umowy, a nie od dnia faktycznego wydania lokalu najemcy. Jest to częsty błąd popełniany przez wynajmujących i może mieć poważne konsekwencje prawne.
✅ Czy najemca ma prawo do lokalu socjalnego przy najmie okazjonalnym?
Nie. Najemcy, którzy zajmowali lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego, nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, pod warunkiem że umowa została prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego.
✅ Jak można zabezpieczyć płatność czynszu w umowie najmu okazjonalnego?
Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy m.in. poprzez:
- kaucję (do sześciokrotności czynszu),
- odsetki maksymalne za opóźnienie,
- umowę poręczenia,
- poddanie się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie zapłaty czynszu.
Zastosowanie kilku zabezpieczeń jednocześnie znacząco zwiększa skuteczność egzekwowania należności.
✅ Czy można stosować kary umowne w umowie najmu okazjonalnego?
Tak, ale nie za brak zapłaty czynszu. Kary umowne mogą dotyczyć wyłącznie zobowiązań niepieniężnych, np. naruszenia zakazu palenia, posiadania zwierząt lub uniemożliwienia wizytacji lokalu. Ich wysokość powinna być proporcjonalna i uzasadniona.
✅ Czy można uzależnić wydanie lokalu od spełnienia warunków?
Tak. Umowa najmu okazjonalnego może zawierać warunek zawieszający, np. wydanie lokalu dopiero po wpłacie kaucji lub dostarczeniu aktu notarialnego. Rozwiązanie to skutecznie chroni interesy wynajmującego.
Podsumowanie – najem okazjonalny w praktyce
Umowa najmu okazjonalnego stanowi skuteczne narzędzie ochrony interesów właściciela lokalu mieszkalnego, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów ustawowych. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe sporządzenie umowy, dołączenie wymaganych oświadczeń, terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz zastosowanie odpowiednich zabezpieczeń finansowych i organizacyjnych.
Starannie przygotowana umowa najmu okazjonalnego nie tylko ułatwia dochodzenie roszczeń w przypadku problemów z najemcą, lecz także działa prewencyjnie, ograniczając ryzyko sporów i nadużyć w trakcie trwania najmu.
Masz wątpliwości przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego? Skonsultuj swoją umowę z prawnikiem od nieruchomości i zyskaj pewność, że wszystkie załączniki oraz zabezpieczenia są przygotowane prawidłowo. W praktyce obsługi umów najmu okazjonalnego regularnie spotykam się z błędami, które pozornie wydają się nieistotne, a w rzeczywistości pozbawiają wynajmującego ochrony prawnej. Dlatego w artykule skoncentrowałem się na rozwiązaniach, które faktycznie działają w razie sporu lub konieczności egzekucji. W tym artykule dowiesz się jak napisać umowę najmu okazjonalnego.
👉 Umów konsultację prawną.
AUTOR TEKSTU
Radca prawny Tomasz Borawski
Radca prawny, specjalista w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego
Od ponad 7 lat jako prawnik wspieram klientów indywidualnych i przedsiębiorców. Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym i rodzinnym, a moja praktyka obejmuje zarówno spory sądowe, jak i doradztwo prawne dla osób fizycznych i firm.
Na blogu dzielę się wiedzą, którą zdobywam w codziennej pracy z klientami – analizuję zmiany w przepisach, pokazuję skuteczne strategie i w przystępny sposób tłumaczę zawiłości prawa
📧 biuro@radcaborawski.pl
📍 Radca prawny – Warszawa (Wilanów, Ursynów, Mokotów, Wawer, Praga Południe) i online
🔗 Zobacz więcej o mnie i kancelarii »
0 komentarzy