Artykuł 394 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi explicite, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W uchwale z 25 czerwca 2009 roku (III CZP 39/09, OSNC 2010, Nr 2, poz. 9) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.
Z zawartego w art. 394 § 1 KC sformułowania „zadatek dany przy zawarciu umowy” wynika, że zadatek jest czynnością prawną realną, co oznacza, że powinien być przy zawarciu umowy faktycznie przekazany, a nie jedynie obiecany, zaś dany dopiero później, np. następnego dnia. Z literalnego brzmienia tego przepisu można wysnuć wniosek, że kwota wręczona kontrahentowi już po zawarciu umowy nie może być traktowana za uiszczoną tytułem zadatku. W tym kontekście istotne jest orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 roku (I CSK 328/07, OSNC 2009, Nr 4, poz. 60), w którym sąd ten wyjaśnił, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. To długo oczekiwane stanowisko „ucywilizowało” przebieg umów przedwstępnych w tym sensie, że umożliwiło przekazanie zadatku w formie bezgotówkowej już po zawarciu umowy przedwstępnej. W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień podpisania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu dokonania stosownego przelewu albo dokonuje tego przelewu drogą internetową.
Regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny.
W przypadku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy, gdy nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 KC).
W umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że – co do zasady – podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca), powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (zaliczkodawcy). Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.
Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę, której strony nie zamierzają poddać w całości skutkom zadatku. Dla przykładu, kupujący przekazuje sprzedającemu 40% ceny nieruchomości, z czego 10% stanowi zadatek podlegający skutkom wynikającym z art. 394 KC, zaś 30% stanowi zaliczkę podlegającą zwrotowi w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży.
Skutkiem wręczenia zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 jest powstanie dla każdej ze stron uprawnienia do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, przy czym uprawnienie to przysługuje na wypadek niewykonania zobowiązania przez drugą stronę. Oznacza to, że przez zastrzeżenie zadatku uchylone zostaje stosowanie reguły z art. 491, a więc nie ma obowiązku wyznaczania jakichkolwiek terminów w celu umożliwienia drugiej stronie spełnienia świadczenia. Nie dotyczy to jednak wypadku, w którym strony przewidziały w umowie wyznaczenie takiego terminu dodatkowego. Odstąpienie od umowy powinno mieć formę przewidzianą w art. 77 Kodeksu cywilnego. Jego skutkiem jest zachowanie zadatku przez stronę, która go otrzymała, albo uprawnienie do żądania podwójnej wartości zadatku przez stronę, która go dała. Nie można natomiast zatrzymać zadatku lub domagać się sumy podwójnej bez odstąpienia od umowy.