Umowa deweloperska – wszystko co musisz wiedzieć

Umowa deweloperska to umowa, która określa warunki i zobowiązania dewelopera wobec nabywcy nieruchomości w kontekście przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu lub działki zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska w 2023 roku?

Art. 35 ust 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym określa obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej tj.:

1) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;

3) informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;

8) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;

9) wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;

10) informacje dotyczące:

1. a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
2. b) naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;

11) numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;

12) termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;

13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;

14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;

15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami;

17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

18) informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia na bez obciążeniowe przeniesienie własności lokalu.

19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

20) informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

W przypadku zmian, które zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny.

Zaznaczyć należy, że zmiany w treści umowy deweloperskiej o których mowa wyżej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu

Istotna z punktu widzenia interesów nabywcy jest treść art. 36 ustawy deweloperskiej zgodnie z którą postawienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Co nowego w umowie deweloperskiej w 2023 roku?

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został utworzony na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego i ma za zadanie stanowić ochronę finansową dla klientów deweloperów w sytuacjach ewentualnej:

• upadłości dewelopera,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
• odstąpienia od umowy przez nabywcę m.in. ze względu na istotną wadę lokalu lub też w wyniku opieszałości dewelopera w przeniesieniu (w określonym terminie) na nabywcę praw własności lokalu

2. Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła regulację odnosząca się do zasad odbioru lokalu oraz procedur zgłaszania wad – mając na celu ochronę praw nabywcy.

Wprowadzono w tym zakresie nowe uprawnienia dla nabywców, jak np.: możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także daleko idącą sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni w postaci domniemania całkowitego uznania zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad.

Nowością jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej i powiązanie go z uprawnieniem nabywcy do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy.

3. Zmiany dotyczące prospektu informacyjnego.

Zmianie uległ termin doręczenie Prospektu Informacyjnego. Obecnie, obowiązek doręczenia Prospektu Informacyjnego przez dewelopera powstaje przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Zrezygnowano zatem z doręczenie obowiązku Prospektu Informacyjnego tylko na wyraźne żądanie nabywcy.

W nowej ustawie deweloperskiej rozszerzono również zakres informacji, jakie powinny znaleźć się w tym prospekcie. W tym zakresie najistotniejsza zmianą jest wymóg, aby w Prospekcie Informacyjnym znalazły się szczegółowe informację o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.