Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?  

Pytanie to zadaje sobie każdy właściciel lokalu mieszkalnego planujący jego wynajem. Niestety odpowiedź na tak sformułowane pytanie jest dość skomplikowana. Nie jest tajemnicą, że w naszym systemie prawnym to najemca lokalu mieszkalnego jest w znacznie lepszej pozycji niż wynajmujący. W środkach masowego przekazu dość często pojawiają się informacje o nierzetelnych i nieuczciwych najemcach, którzy nie regulują czynszu, niszczą wynajmowany lokal oraz co gorsza nie chcą się z niego wyprowadzić po wypowiedzeniu umowy.

Najem lokali mieszkalnych został uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości, że ustawa ta stawia najemców w uprzywilejowanej pozycji, w szczególności w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu jak również eksmisji najemców po rozwiązaniu umowy. Przykładowo w art. 11 tej ustawy stwierdzono, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z określonych w ustawie przyczyn. W praktyce w sytuacji zawarcia „zwykłej” umowy najmy lokalu mieszkalnego faktyczne opróżnienie możliwe jest dopiero po przeprowadzeniu długotrwałego postępowania sądowego. W przypadku najemców którym zgodnie z ustawą przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (w praktyce na lokal socjalny czeka się na nawet kilka lat). Co równie istotne wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Powyższe oznacza, że właściciel lokalu może – w skrajnych sytuacjach – być przez kilka lat faktycznie pozbawiony możliwości korzystania z przedmiotu swojej własności. Jednocześnie pozostaje on obciążony wszelkimi ciężarami związanymi z prawem własności lokalu tzn. to właściciela a nie najemcę obciążać będą wszelkie opłaty związane z lokalem.

Mając powyższe na uwadze decydując się na wynajęcie mieszkania warto zawrzeć z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny został uregulowany również w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Podkreślić należy, że do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów chroniących lokatorów, które występują w „zwykłej” umowie najmu. Zawarcie odpowiedniej umowy najmu ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia zminimalizowania ryzyka związanego z wynajęciem nieruchomości.

Nie mniej ważna od dobrze skonstruowanej umowy jest odpowiednia weryfikacja potencjalnego najemcy przed zawarciem umowy najmu. W tym celu warto poprosić przyszłego najemcę o udokumentowanie źródła dochodów oraz okazanie referencji od osób u których wynajmował on mieszkanie wcześniej. Istotnym źródłem informacji o zwyczajach potencjalnego najemcy w zakresie regulowania zobowiązań finansowych może być raport wygenerowany w Biurze Informacji Kredytowej (raport można wygenerować w kilka minut za pośrednictwem Internetu, koszt kilkudziesięciu złotych).

Skonstruowanie dobrej umowy najmu w połączeniu z weryfikacją potencjalnego najemcy pozwoli na znaczne ograniczenie ryzyka związanego z wynajęciem mieszkania.